Trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng, giao dịch thành công ở tất cả các phân khúc đều đạt mức cao. Mặc dù người tiêu dùng ngày càng thông thái nhưng vẫn không tránh khỏi những rủi ro khi đầu tư, mua bán nhà đất.
Cẩn thận với những dự án ‘cộp mác, ăn theo’
Theo dự báo của giới kinh doanh bất động sản trong năm 2022, thị trường sẽ xuất hiện những siêu dự án có mức giá đắt đỏ chưa từng có. Do nguồn cung cao nên phân khúc này chắc chắn sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Về điểm này, theo ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Việt An Hòa, sẽ có tối đa 10 dự án bất động sản hạng sang và siêu sang xuất hiện tại TP.HCM trong năm 2016, tập trung vào các trục đường trung tâm. Trung tâm có tầm nhìn đẹp ra sông Sài Gòn. Đây sẽ là khu vực xuất hiện các dự án bất động sản siêu sang với giá cao ngất trời, góp phần tạo nên mặt bằng giá mới tại khu vực trung tâm Sài Gòn. Điều này cũng vô tình đẩy giá các sản phẩm không cùng đẳng cấp lên theo kiểu “tát nước theo mưa”.
Ông Quang lấy ví dụ, năm 2015, căn hộ giá rẻ là sản phẩm có giá bán dưới 15 triệu đồng / m2 và tổng giá trị khoảng 700 – 800 triệu đồng / căn, thì hiện nay thị trường tràn lan thông tin. Về Căn hộ có giá từ 2.000 – 4.000 USD / m2, nên chỉ cần giới thiệu căn hộ dưới 20 triệu đồng / m2 (dưới 1.000 USD / m2), người mua đã cảm thấy rẻ và phù hợp. Điều này dẫn đến hệ quả là người mua nhà không quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm (tức là giá cả cộng với mức lợi nhuận hợp lý).
Hút khách bằng lợi nhuận khủng
Hiện nay, có tình trạng một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký cam kết cho thuê căn hộ với giá cao trong thời gian và chấp nhận lỗ một số tiền nhất định nhằm tạo hiệu ứng tâm lý cho khách hàng. . sản phẩm về khả năng sinh lời. Ông Trần Khánh Quang cho rằng đây thực chất là một ‘chiêu trò’ kinh doanh nhằm khiến các nhà đầu tư nghiệp dư và khách hàng lầm tưởng về giá trị bất động sản muốn giao dịch. Do đó, ông Quang đưa ra lời khuyên:
Thứ nhất, nhà đầu tư cần hiểu rằng, chủ đầu tư dự án luôn chuẩn bị nhiều phương án để tối đa hóa lợi ích khi phát triển và khai thác sản phẩm bất động sản. Trong đó xác lập thỏa thuận dân sự với khách hàng và điều kiện tiên quyết khi giao dịch có hiệu lực là khách hàng có văn bản đồng ý. Thông thường, chủ đầu tư sẽ lựa chọn hướng chia sẻ quyền và lợi ích đó cho khách hàng sau khi mua nhà, tùy theo thỏa thuận của các bên về việc tìm kiếm lợi ích trong giao dịch để thu lợi nhuận cho sản phẩm.
Thứ hai, trong hợp đồng hợp tác này, các bên cần có thỏa thuận rõ ràng về quyền lợi của bất động sản, trong đó có việc phân chia lợi nhuận một cách chi tiết. Quý khách hàng, nhà đầu tư cần quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt cần quan tâm đến hợp đồng cam kết giữa doanh nghiệp và khách hàng. Cụ thể: Thời hạn cam kết của chủ đầu tư là bao lâu? Quy định cụ thể về lãi suất và lợi nhuận? Cam kết này được bảo đảm như thế nào? Nếu không thực hiện được hợp đồng cam kết thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm gì?
Thứ ba, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của bất động sản, bao gồm cả căn hộ và cao ốc, tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Nhiều trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu thì hợp đồng dịch vụ khai thác cho thuê với căn hộ đó cũng sẽ bị ảnh hưởng, chưa kể tác động đến bên thứ ba có khi phải chịu trách nhiệm. trách nhiệm thuộc về chủ sở hữu mới.
Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận cam kết phải là một con số thực tế hợp lý. Chẳng hạn, đối với nhà phố, tỷ suất lợi nhuận khoảng 4-5% / năm, căn hộ chung cư là 7-8% / năm, văn phòng là 9-10% / năm. Còn đối với sản phẩm nghỉ dưỡng thì còn phụ thuộc vào kinh nghiệm và kỹ năng khai thác của các công ty chuyên về nghỉ dưỡng. Nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản du lịch vẫn rầm rộ tuyên bố cam kết tỷ suất lợi nhuận 10 – 12% / năm. Một yếu tố quan trọng khác đáng lưu ý là quan hệ cung cầu khi bất động sản đi vào hoạt động.
Xem Thêm: meeyland.com
phải vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản, trước khi vay nhà đầu tư nên nghĩ đến rủi ro lãi suất, thông thường cứ 3-4 năm lãi suất sẽ thay đổi. hành động mạnh 1 lần. Vì vậy, nhà đầu tư chỉ nên vay khoảng 50% giá trị bất động sản, không nên liều lĩnh “lướt sóng” bằng cách vay tới 70 – 80% sẽ dẫn đến rủi ro. Bởi nếu chỉ cần lãi suất giao động từ 30%, nhà đầu tư sẽ ngay lập tức mất toàn bộ lợi nhuận. Lãi suất cho vay ở mức 14-15% / năm cũng được coi là rủi ro lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản.
Cảnh giác với sức nóng của thị trường
Theo quy luật chung của sự phát triển kinh tế, thăng trầm là điều không thể tránh khỏi đối với bất kỳ thị trường nào. Khi thị trường đi lên, cũng sẽ có lúc nó đi xuống. Hiện nay, thị trường bất động sản đang phát triển tốt, nhưng các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng.
Một vấn đề khác mà nhà đầu tư luôn phải lưu ý là phải hiểu rõ mối quan hệ tương hỗ giữa bất động sản và các lĩnh vực đầu tư khác, bao gồm chứng khoán, tiền gửi ngân hàng, vàng và ngoại tệ. Bất động sản sẽ tiếp tục phát triển tốt nếu theo kịp đà phát triển của các ngành trong nền kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tư phải luôn tỉnh táo để cảm nhận độ ‘nhạy cảm’ của các ngành khác đối với bất động sản.
