Hiện nay, giá bất động sản đang ngày càng vượt xa thu nhập đi làm của hầu hết người lao động. Ước mơ sở hữu tổ ấm của nhiều gia đình trẻ ngày càng xa vời nên nhiều nhà đầu tư và những người trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm thường chọn bất động sản tầm trung, giá rẻ như đất nền Hà Đông để xây dựng tổ ấm cho mình. Để lợi dụng tâm lý ham giá rẻ của nhiều người, nhiều môi giới, cò đất đã cố tình thổi vào tai khách hàng những lời ong bướm bay bướm chỉ để có thể bán được hàng. Vì vậy, làm thế nào để trở thành nhà đầu tư thông minh trở thành một trong những mối quan tâm lớn nhất của tất cả mọi người, nhất là trong bối cảnh tình hình đại dịch covid đang căng thẳng như hiện nay.
Bất động sản mùa đại dịch: Trong thử thách cơ hội
Sau khi nạn dịch hoành hành dẫn đến khủng hoảng trên toàn thế giới cũng là lúc các nhà đầu tư nhận thấy trong các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của khủng hoảng, bất động sản công nghiệp và liền kề khu công nghiệp là phân khúc bền vững. tốt nhất. Chính cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã khơi mào cho làn sóng di dời nhà máy ra khỏi Trung Quốc, cuộc khủng hoảng Covid-19 hiện nay càng kích thích làn sóng này trở nên mạnh mẽ hơn. Có một điều chắc chắn rằng, Việt Nam là lựa chọn số một và cũng là quốc gia được hưởng lợi nhiều nhất từ làn sóng dịch chuyển này.
Hết mưa rồi lại nắng, đại dịch này sẽ chấm dứt, tiền của nhà nước sẽ đổ vào nền kinh tế rất lớn thông qua các gói kích cầu kinh tế, các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, người dân ủng hộ chi trả. … Phần lớn dòng tiền này sẽ được tích lũy và đổ vào kênh bất động sản. Những nhà đầu tư khôn ngoan nắm rõ quy luật này nên vẫn âm thầm gom đất ở những vị trí đẹp nhất thị trường như thị xã Phú Mỹ, Bình Châu, Hồ Tràm và khi thị trường sôi động trở lại là lúc họ bán lấy lợi nhuận.
Đầu tư bất động sản là sở hữu bất động sản và thu lợi nhuận bằng cách khai thác hoặc bán nó như một loại hàng hóa. Hiệu quả của điều này dựa trên giá trị của bất động sản hay nói cách khác, nó phản ánh “nhu cầu” của thị trường và là thước đo sự phát triển của nền kinh tế. Về bản chất, bạn sẽ chẳng được gì nếu tiền không chảy vào lĩnh vực bạn đang đầu tư Vậy hiện tại chúng ta nên tập trung vào bất động sản nào? Nhu cầu ở thực và tỷ lệ tiếp cận tốt như phân khúc tầm trung, khu vực có hạ tầng kết nối hoàn thiện là tiêu chí đầu tiên mà nhà đầu tư nên hướng tới trước khi quyết định đầu tư vào một khu vực. ở đó.
Theo các chuyên gia, bất động sản vẫn được coi là một trong những kênh cất giữ tài sản khá an toàn trong trường hợp khủng hoảng xảy ra. Trong đó, phân khúc nhà đất có vị trí đẹp, giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các đơn vị uy tín sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường.
Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hoặc có những yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố kế hoạch mới, mở đường, khởi công các dự án trọng điểm… Khi thị trường trầm lắng mới sẵn sàng ra tay. lọc mạnh các nhà đầu tư. Nhà đầu tư ngắn hạn thường vốn yếu, tỷ lệ đòn bẩy cao sẽ sớm rời bỏ thị trường. Còn lại, những nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tốt sẽ lựa chọn sản phẩm tốt, chờ thị trường hồi phục.
Tại sao lại nói đầu tư bất động sản, đặc biệt là đất nền luôn bám sát nhu cầu thực và không lo mất giá
Việc tăng giá bất động sản xuất phát từ 4 nguyên nhân: “ trượt giá tiêu dùng tự nhiên ”,“ gia tăng giá trị thực ”,“ nhu cầu cao ”và“ thao túng giá ”.
- Bất động sản tăng giá do trượt giá tiêu dùng tự nhiên:
Cũng như các sản phẩm khác như bát phở, đĩa cơm, ly cà phê, bản thân bất động sản cũng sẽ tăng giá do trượt giá 6 – 7% / năm. Mặc dù yếu tố này không thể tạo ra mức tăng đột biến như chúng ta đang thấy hiện nay, nhưng nó cao hơn mức tăng trượt giá 3-5% trong thu nhập từ lương.
- Bất động sản tăng giá trị do giá trị thực tăng:
Bất động sản có nhiều cơ hội được khuyến mại để tăng giá trị thực:
- Chuyển mục đích sử dụng đất: Ví dụ đất nông nghiệp sang thổ cư…
- Thay đổi mặt bằng: Ví dụ: khi mua căn hộ từ khi bắt đầu đặt móng, giá trị BĐS sẽ tự động tăng theo tiến độ xây dựng (đổ sàn tầng 10, đổ sàn tầng 20, cất nóc, hoàn thiện, bàn giao nhà…). Hay các dự án đất nền sẽ tăng giá trị theo “mức độ nhẹ”, tức là càng nhiều người đến ở, xây nhà nhiều thì đất nền Hà Đông càng tăng giá trị…
- Làm thay đổi bộ mặt của hạ tầng xung quanh: Như dọn đất để mở đường, xây cầu nối, hoàn thiện cơ sở hạ tầng (trải nhựa đường, hệ thống điện, nước, viễn thông …), các dự án lớn đang triển khai gần đó …
- Hoàn thiện pháp lý: Ví dụ Tham gia mua nhà / căn hộ / đất nền khi chưa có sổ, khi ra sổ thì BĐS sẽ tăng giá trị (ngược lại, dự án chưa được ra sổ thì giá trị giảm).
- Vị thế bất động sản được “thăng hạng” từ quận lên huyện, từ quận lên thành phố, từ tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương…
- Cơ hội kiếm thêm dòng tiền từ bất động sản giúp trả nợ ngân hàng: Ví dụ, tạo ra bất động sản mà có thể vừa ở vừa cho thuê.
Những yếu tố trên có thể khiến bất động sản tăng vọt về giá trị gấp 2-3 lần. Điều mà tăng lương theo năng lực bản thân họ không thể đạt được.
- Giá bất động sản tăng do nhu cầu cao:
Ngoại trừ những giai đoạn trầm lắng đóng băng, nhu cầu mua bất động sản luôn ở mức rất cao. Mua bất động sản đến từ 4 nhóm chính: nhà đầu tư trung dài hạn, người lướt sóng ngắn hạn, nhân viên kinh doanh / môi giới và người tiêu dùng cuối cùng.
- Nhà đầu tư trung dài hạn: Đa số gia đình có tiền nhàn rỗi, thu nhập cao, đang làm nghề chính (chủ doanh nghiệp, người đi làm lương cao) nên dành một phần thu nhập mua bất động sản để tiết kiệm. . , coi như bị lãng quên trong vòng 5-10 năm. Mục đích của chúng là cất giữ tài sản an toàn lâu dài, tránh sự mất giá của đồng tiền và mong muốn tài sản đó tăng giá trị theo thời gian.
- Nhóm lướt sóng ngắn hạn: Đây là nhóm muốn kiếm nhiều tiền nhanh, từ bất động sản. Họ mua bán liên tục trong vài tuần, vài tháng tại một khu vực, dự án. Khi đã trải qua nhiều vòng, cảm thấy giá đã được đẩy đủ cao, họ sẽ rút lui cùng nhân viên kinh doanh / môi giới để làm việc ở nơi khác. Chính nhóm này kết hợp với nhân viên kinh doanh / môi giới đã đẩy giá bất động sản lên nhanh chóng.
- Nhân viên kinh doanh / môi giới: Tuy không trực tiếp đầu tư và không có nhu cầu sử dụng nhưng họ cũng có nhu cầu cao về bất động sản được giao dịch nhiều và liên tục để tăng thu nhập nhanh và nhiều từ bất động sản. sản xuất. Do đó, nhóm này sẽ bắt tay với nhóm lướt sóng ngắn hạn để thúc đẩy mua bán liên tục, tạo ra nhu cầu cao, làm tăng giá bất động sản.
- Người có nhu cầu sử dụng cuối cùng: Với chân lý “đất không nở người – đất không nở” nên nhu cầu thực về bất động sản luôn ở mức cao (mua để ở, cho thuê sản xuất, cho thuê làm kho …). Đáng tiếc, phần lớn nhóm này không có kiến thức về bất động sản nên khi tiếp cận mua, giá bất động sản đã bị những người lướt sóng ngắn hạn và nhân viên kinh doanh / môi giới đẩy lên cao hơn rất nhiều so với giá trị quảng cáo. bán ban đầu. Chỉ khi thị trường đóng băng và lắng dịu, những nhà đầu tư lướt sóng và mua bán / môi giới ngắn hạn đã “rời cuộc chơi” thì cơ hội tìm mua bất động sản đã qua sử dụng của họ mới dễ dàng hơn.
Rõ ràng, xét về yếu tố cầu thì thu nhập của người lao động không thể tăng nhanh bằng giá bất động sản. Sức lao động của một người chỉ đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng cuối cùng (chủ doanh nghiệp), không thể tích lũy – lướt sóng – thúc đẩy mua bán sức lao động một cách liên tục.
- , Bất động sản tăng giá do bị làm giá:
Bất động sản sẽ mất giá từ chủ đầu tư đến nhân viên kinh doanh / môi giới, lướt sóng, mạng xã hội … Với yếu tố này, mức tăng thu nhập của người lao động cũng hoàn toàn mất hút trước sự tăng trưởng của bất động sản. Vì sức lao động không ai định giá, trong khi bất động sản được nhiều người đẩy giá.
Vì vậy, khi so sánh các yếu tố làm tăng thu nhập của người lao động với các yếu tố làm tăng giá bất động sản, chúng ta sẽ thấy rằng thu nhập của người lao động sẽ không bao giờ theo kịp mức tăng của bất động sản. Thời gian càng kéo dài, khoảng cách này chỉ tăng lên chứ không thể thu hẹp. Đây là lý do tại sao khi tiết kiệm đủ tiền mua nhà, đất thì giá nhà đất cũng đã vượt xa số tiền bỏ ra.
So với các kênh đầu tư như vàng, hay chứng khoán, nhìn nhận một cách khách quan, bất động sản, đặc biệt là đất nền vẫn là nhu cầu thiết thực gắn với tâm lý sở hữu của số đông. Dù có biến động nhưng nguồn cầu luôn có, không thể mất đi mà còn có khả năng tăng theo từng năm. Vì vậy, đầu tư như thế nào cho hiệu quả luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư hiện nay.
Mẹo đầu tư bất động sản và đất nền hiệu quả
Trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư nên tìm hiểu thông tin về cung cầu của thị trường hiện tại và xu hướng tương lai trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn (nói chung) và từng lĩnh vực cụ thể đang nhắm đến). Đừng chỉ đọc và tin hoàn toàn vào báo chí, vì những tin tức về thị trường đều muộn hơn diễn biến thực tế hoặc những thông tin đã được định hướng. Sau đó, tìm hiểu các chính sách và quy định mới hoặc sắp có của nhà nước ảnh hưởng đến thị trường như thế nào, từ đó tìm ra loại hình và giá trị bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của bạn. của tôi.
Khi bạn đã nhắm được loại hình và tầm giá của bất động sản, thì bước khảo sát vị trí và hiện trạng của dự án đó như thế nào? Hạ tầng giao thông (cả hiện hữu và quy hoạch), mật độ và tính chất dân cư trong khu vực dự án như thế nào? Có khu công nghiệp nào gần đây không?…
Bước khảo sát này sẽ giúp chúng tôi đánh giá tiềm năng tăng giá của bất động sản. Đây là những bước phân tích cơ bản, tốn nhiều công sức nhất nhưng sẽ quyết định 90% sự thành công của thương vụ. Theo đó, trong quá trình khảo sát, nhà đầu tư cần lưu ý:
- Đầu tư vào đất nền có vị trí kết nối giao thông từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện, cơ hội gia tăng giá trị sẽ dần tăng lên. Đây là cách nhắm đến tiềm năng gia tăng giá trị của khu đất.
- Đầu tư vào những nơi đã hình thành các cụm dân cư với mật độ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “vắng vẻ” dù giá siêu rẻ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những cái bẫy ham rẻ, ham rẻ khi lựa chọn đầu tư vào đất nền. Đặt những câu hỏi tại sao giá trị quá rẻ, có nên mua chỉ vì rẻ, bao nhiêu cơ hội để đất siêu rẻ tăng giá … Đầu tư đất nền được xem là kênh sinh lời cao nhưng rủi ro cũng lớn .
- Chỉ đầu tư đất nền với pháp lý hoàn chỉnh. Đất đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng, là tài sản an cư. Rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư là pháp lý đất đầu tư chưa hoàn thiện. 2 kịch bản xấu có thể xảy ra trong tình huống này là hoặc mất nhiều thời gian để hoàn thiện quy trình pháp lý; hoặc không thể cấp sổ (giấy chứng nhận) do vướng quy định, tiêu chuẩn. Nếu mua đất nền dự án, điều kiện phải có phê duyệt 1/500 và đồng hành với chủ đầu tư uy tín, xây dựng hạ tầng đúng tiến độ theo hợp đồng, đã phát triển thành công nhiều dự án trên thị trường.
Pháp lý là vấn đề được hầu hết các nhà đầu tư quan tâm
- cần tiến hành định giá đất trước khi mua. Nhà đầu tư cần tìm đến các chuyên gia bất động sản, các chuyên gia thẩm định để được tư vấn xem giá trị lô đất mình định mua có hợp lý hay không. Phương pháp định giá phổ biến là làm toán để so sánh giá của các lô đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên đầu tư khi giá trị đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Đây là nguyên tắc tạo ra lợi nhuận khi mua chứ không phải chờ phát hành.
- Xem xét tính thanh khoản thực của đất. Nhà đầu tư nên khảo sát sơ bộ các giao dịch mua bán đất nền Hà Đông mà mình chọn mua. Cần tìm hiểu nhu cầu (cung – cầu) giao dịch mua – bán ở đây có thực hay không. Chỉ nên mua khi tính thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh khi cần tiền), tránh trường hợp bị chôn vốn bất khả kháng.
- Không nên đầu tư nhiều hơn số tiền bạn có và khả năng chi trả nếu vay ngân hàng. Chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn (60% giá trị tài sản trở xuống). Trước khi vay, nên tính đến vấn đề lãi suất thả nổi và khả năng chịu lãi của nhà đầu tư trong bao lâu để lường trước những áp lực. Ngoài ra, nhà đầu tư nên đọc rõ các điều khoản trong hợp đồng, chi tiết về tiến độ thanh toán, lãi suất,… để cân nhắc có nên sử dụng đòn bẩy tài chính hay không và với tỷ lệ bao nhiêu. để có phương án tài chính phù hợp, tránh tình trạng buộc phải thanh lý bất động sản do mất khả năng kiểm soát tài chính.
Đòn bẩy tài chính là cách để nhà đầu tư tối ưu hóa dòng tiền
- . Đầu tư vào đất nền Hà Đông khi thị trường khủng hoảng, giá trị giảm mạnh, thị trường đóng băng (bắt đáy cần kinh nghiệm) là thời điểm vàng. Thị trường càng nóng thì càng phải biết liệu cơm gắp mắm. (Theo kinh nghiệm tháng 7 âm lịch và tháng 12 dương lịch là 2 tháng giá trị có thể giảm để đầu tư trong năm. Chu kỳ giảm sau 2-3 năm tăng lên – sau khủng hoảng kinh tế.
- Nên đầu tư vào đất nền Khu dân cư đã có dân sinh sống đã có sẵn tiện ích: Chợ, trường học, trạm xá, UBND, ngân hàng, siêu thị, bến xe, khu công nghiệp … Nếu đầu tư đất nền dự án thì nên chọn dự án, đầu tư nội khu đầy đủ tiện ích, có phê duyệt 1/500 rõ ràng các tiện ích này chủ đầu tư phải có uy tín cao
- Khuyến nghị đầu tư vào bất động sản theo nhóm Rủi ro giảm khi có nhiều đối tác Đầu tư bất động sản là một thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có lợi thế là sự hiểu biết về đất nền của đối tác sẽ cộng hưởng. khoảng cách ngắn, đi cùng nhau mới có thể tiến xa.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Tình hình đất nền trong mùa dịch Covid 19
Bất động sản vẫn được coi là một trong những kênh tích trữ tài sản tương đối an toàn trong trường hợp xảy ra khủng hoảng. Trong đó, phân khúc nhà đất có vị trí đẹp, giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các đơn vị uy tín sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường.
Tại sao nói đất nền luôn sát nhu cầu thực và không lo mất giá về lâu dài?
– Cũng giống như các sản phẩm khác như tô phở, đĩa cơm, ly cà phê, bản thân bất động sản cũng sẽ tăng giá do trượt giá 6-7% / năm. Mặc dù yếu tố này không thể tạo ra mức tăng đột biến như chúng ta đang thấy hiện nay, nhưng nó cao hơn mức tăng trượt giá 3-5% trong thu nhập từ lương.
– Giá BĐS tăng đến từ 4 nguyên nhân: “trượt giá tiêu dùng tự nhiên”, “giá trị thực tăng”, “nhu cầu cao” và “định giá thấp”.
Mẹo đầu tư bất động sản, đất nền hiệu quả
– Đầu tư vào đất nền có vị trí kết nối giao thông vừa phải đến khá thuận tiện.
– Đầu tư vào những nơi đã hình thành các cụm dân cư với mật độ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “vắng vẻ” dù giá siêu rẻ.
– Chỉ đầu tư vào đất có pháp lý hoàn chỉnh.
– Cần tiến hành định giá khu đất trước khi mua.
– Xem xét tính thanh khoản thực của khu đất.
– Không đầu tư quá số tiền bạn có và khả năng chi trả nếu vay ngân hàng…
Xem thêm bài viết cùng chủ đề tại: https://meeyland.com/
